Eigenkapital bei der Baufinanzierung: Wie viel Sie wirklich brauchen

Die harte Untergrenze: die Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten sind nicht beleihbar, weil ihnen kein Gegenwert im Grundbuch gegenübersteht. In Baden-Württemberg summieren sie sich auf rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises: 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer, etwa 1,5 bis 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklercourtage.

Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro sind das schnell 40.000 bis 55.000 Euro, die aus eigenen Mitteln kommen sollten. Wer diese Summe mitbringt, ist finanzierungsfähig – auch ohne die berühmten zwanzig Prozent.

Was alles als Eigenkapital zählt

Eigenkapital ist mehr als das Girokonto:

• Guthaben auf Tages- und Festgeldkonten
• Zuteilungsreife Bausparverträge
• Wertpapierdepots (Banken rechnen meist mit einem Abschlag)
• Rückkaufswerte von Lebens- und Rentenversicherungen
• Ein bereits bezahltes Grundstück
• Eigenleistungen am Bau – die sogenannte Muskelhypothek, realistisch bewertet
• Schenkungen oder Darlehen aus der Familie, sofern nachrangig gestellt

Wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist

Vollfinanzierungen bis 100 Prozent des Kaufpreises sind möglich, kosten aber spürbar mehr Zins und setzen ein sicheres, überdurchschnittliches Einkommen voraus. Sie funktionieren dann, wenn die Rate deutlich unter der Belastungsgrenze bleibt und das Objekt einen stabilen Beleihungswert hat.

Kritisch wird es, wenn zusätzlich die Nebenkosten mitfinanziert werden sollen. Dann startet die Finanzierung mit einem Beleihungsauslauf über 110 Prozent – ein Rückstand, der bei einem späteren Verkauf schnell zum Problem wird.

Die bessere Frage

Statt „Wie viel Eigenkapital habe ich?“ lautet die entscheidende Frage: „Welche monatliche Rate trage ich dauerhaft, auch bei Elternzeit, Jobwechsel oder steigenden Nebenkosten?“ Wir rechnen mit Ihnen genau diese Szenarien durch, bevor Sie ein Angebot unterschreiben.